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Sep 27, 2023

これらのアパートにはエアコンがなく、カビとネズミが蔓延しています。家主がそれを回避する方法は次のとおりです。

Dopo aver pagato $ 1.800 per trasferirsi nel My Love Apartment e successivamente acquistare il proprio appartamento.

マイ ラブ アパートメントに入居するために 1,800 ドルを支払い、その後自分のストーブを購入した後、クリス デイビスには 100 ドルの余裕がありませんでした。

しかし、家主は彼女が敷地内で犬の糞を見つけ、コリーのミックス犬デイジーを責めた後、彼に借金があると主張した。 彼は彼女を追いかけ、野良犬が真犯人であることを確信していましたが、弁護士を雇う余裕がないこと、そして家主が厳しい態度をとる可能性があることも知っていました。

そこで、その月は食料品の購入を減らし、100ドル以上を節約しました。

そして、将来の問題を避けるために、彼はデイジーを母親と一緒に住まわせるように送りました。

家主のレイナ・マイクさんは、月額756ドルの家賃から35ドルのペット料金を差し引くことを拒否したが、デイビスさんはそれで生活できた。 立ち退きよりはよかったです。

「この女性とは議論できないよ」と彼は言った。 「彼女に妥協はありません。」

デイビスと他の7人の現在および元入居者は、ノース・メンフィスの集合住宅での生活について、何十もの悲痛な話を共有した。 夏はエアコンなし。 カビ、ネズミ、ヘビの侵入。 コメントを求められた際、マイクはマイ・ラブの状況について詳しく話すことを拒否したが、この物件には「カビはなく」「定期的にメンテナンスが行われている」と述べ、デイビスは「トラブルメーカー以外の何ものでもなかった」と述べた。

長年の法執行監督者と地元の住宅安全専門家は、マイクのアパートの劣悪な状況をよく知っていると語った。 残念ながら、彼女のような家主は通常、不動産の維持管理を怠り、低所得のテナントを何年もひどい扱いで済むことが多いと彼らは述べた。 家主に優しい州法により、テナントが不動産所有者に対して法的措置を講じることは非常に困難であり、法執行プロセスは彼らを厳しく罰するのに時間がかかる可能性があります。

同郡の新しい検認裁判所書記官で、15年間メンフィス市の法執行官を務めたエディー・ジョーンズ氏は、「家主が修繕も何もしないときは、ほとんどの場合、多くのことをやり過ごすことになる」と語った。 「民事司法の改革が必要だ。なぜなら人々は家主から虐待を受けているのに、家主はすべて正しいことをしてきたからだ。」

デイビスが別の話をしたとき、彼はその不条理に笑うしかなかった。

ある日、彼は象をテーマにしたアパートから締め出されてしまい、戻るには不動産管理人の助けが必要でした。次の家賃の支払いから数日後、複雑なお金がまだ残っていることを知り、彼は驚きました。 台帳を見ると、マイクはロックアウトの対価として 25 ドルを請求し、さらにその 25 ドルを期日までに支払わなかったとして 75 ドルの延滞料を請求していました。

デイヴィスさんが苦情を申し立てると、マイ・ラブに住んでいるマイクが彼を立ち退かせると脅したと彼は語った。

デイビス氏は、ネズミの蔓延に直面していても、エアコンなしで夏の半分を過ごしていても、上からバスルームに水が漏れているのを眺めていても、マイクは何の同情も示さなかったし、確かに「愛」も示さなかった、とデービス氏は語った。お辞儀をして、今にも倒れそうになっている。

家主が暖房を修理していない場合、またはその他の危険な状況を修正していない場合は、311 に電話して苦情コードを送信できます。または、メンフィス地域法律サービス (901) 523-8822 またはメンフィス公共サービスに電話して法的支援を求めることもできます。利息法センター（833）773-6837。

MLK50が現在フレイザーに住んでいるデイビスと話すたびに、彼は穏やかな態度で始めた。 しかし、これらの出来事を伝えるとき、彼は最終的に声を上げて信じてほしいと懇願するようになった。

「あそこのアパートにいるのは間違いなく地獄だった」と彼は言った。 「それを振り払うことはできません。…それは私にトラウマを与えました。」

彼の元隣人たちは、家賃が月額 550 ドルから 700 ドル半ばの範囲である My Love についての同様の話をしてくれました。

3匹の猫と1匹の犬を飼っている43歳のバーテンダー、ジョイ・キングさんは、2021年6月から8月にかけてエアコンが故障したと語った。彼女は夏の間、できる限り友人の家で過ごしたが、ペットが多すぎると大変だ。 。 彼女は「嘆かわしいほどの蒸し暑い」暑さの中で汗をかいたのを鮮明に覚えている。

引っ越しの際、賃貸契約が終了しているにも関わらず、マイクが「携帯電話を爆破」し、家賃滞納の通知をメールで送ってきたと彼女は語った。

マイクからの報復を恐れたため匿名を許可された現在居住者の一人は、過去4年間の冬の間、気温が20度台に下がると熱が効かなくなると語った。 彼は購入した暖房器具に顔と手を近づけて何時間も過ごします。

アパートの物が壊れたとき、彼はマイクにそのことを話しますが、修理するお金がないという彼女の言い訳を受け入れるしかありません。 もし彼女が彼を立ち退かせたり、家賃をさらに100ドル値上げしたりしたら、彼はホームレスになってしまうのではないかと心配している。

マイクは 2015 年に会社を設立して以来、ホワイトヘブンのグレースランド マナーや南メンフィスのウィロー オークスなど、メンフィス全域で集合住宅を運営してきました。 ただし、現在、彼女が管理しているのは My Love だけのようです。 彼女の LinkedIn によると、彼女の会社は「高利回りのアパートメントのシンジケーター」です。 そのサイトでは、彼女が支持する慈善活動の一部として公民権、経済的エンパワーメント、貧困緩和を挙げている。

会社を始める前、マイクは頻繁に現金が不足していたようです。 2008年から2011年にかけて、彼女は4回破産保護を受けようとしたが、いずれも却下された。通常、必要な書類を提出しなかったためだ。 2010年8月の破産申請では、マイクは7万ドルの資産と約150万ドルの負債を報告した。

マイクのテナントが提起した問題の多くは、カビ、エアコンの故障、その他の安全と衛生の問題などの問題を対象とするメンフィス市の条例に違反しています。

しかし、専門家らはMLK50に対し、マイクのような家主が自分の不動産を数カ月、場合によっては数年も住めない状態に放置できるのには多くの理由があると語った。

シェルビー郡におけるGreen & Healthy Homes Initiativeの取り組みマネージャー、シャロン・ハイド氏は、立ち退きの恐れから多くのテナントが法令執行機関に苦情を申し立てないと述べた。

「彼らは他に行く場所がないので、このようなひどい状況で生きることをいとわないのです」と彼女は言う。

こうした懸念にもかかわらず、人々は過去 3 年間で、戸数が約 50 戸しかないマイ ラブ アパートメンツ (旧名ラブ チュニカ アパートメンツ) に対して 38 件の苦情を申し立てました。 これは、500 戸近くある近くのユニバーシティ ガーデンズ複合施設の 1 戸当たりの約 3 倍であり、近くのオレンジ ブロッサム アパートメント (46 戸) の約 2 倍です。

「My Love」に関するいくつかの苦情は、規約違反を管轄するシェルビー郡環境裁判所で訴訟を引き起こした。 しかし、市の記録によると、これらの事件の中で最も厳しい刑罰は350ドルの罰金だった。

長年、条例執行官を務めてきたジョーンズ氏は、環境裁判所のパトリック・ダンドリッジ判事は、家主が条例を破った場合には、より厳しく罰する必要があると考えていると述べた。 州法では、裁判所は家主に対し、違反が修正されていない場合、違反1件につき1日あたり最高50ドルを課すことが認められているが、ダンドリッジ氏は常に最高額の罰金を追求しているわけではない。

ダンドリッジ氏は、ジョーンズ氏や他の法執行官は自分の役割について誤解を抱いていると述べた。 同氏は、過失のある家主の友人ではなく、罰金を課すこともためらわないとしながらも、訴訟を公正に判断する必要があると述べた。

同氏は、罰金の目的は家主に早急な修繕を促すことだと述べた。 このため、彼は家主が修繕の進捗を証明できない場合にのみ、それらを課すつもりだ。 同氏は、巨額の罰金を課すのが早すぎて、家主が問題を解決するための資金がすでに不足している場合、罰金は逆効果になる可能性があると述べた。

ダンドリッジ氏は、法規執行官こそがテナントからの苦情に「単独で対応する」のではなく、積極的に事件を捜査することで家主に対してもっと厳しくあるべきだと述べた。 たとえば、集合住宅の 2 人の入居者がカビや暖房システムの故障について苦情を言った場合、法規担当者は先に進んで集合住宅全体に追加の違反がないか検査する必要があります。 その代わりに、ダンドリッジ氏は、テナントは複合施設のすべての規約違反を報告し、すべてに対処する機会を与えるべきだと述べた。

しかし、ダンドリッジ氏にとって、主な問題は条例の執行ではなく、メンフィスにレンタル登録簿がないことにある。 ホーンレイクを含む国内の他の場所にあるこれらの登記所では、家主に対し、現地の連絡担当者を指名し、その連絡先情報を提供し、検査費用をカバーする手数料を支払うよう求めている。 場合によっては、これらのレジストリはライセンス コンポーネントと組み合わせられることもあります。これは、家主が賃貸を許可される前に、賃貸住宅が居住可能であることを証明する必要があることを意味します。

連絡先情報がなければ、法執行機関は家主に連絡を取り、環境裁判所での訴訟の法的通知を提供するのに苦労することがよくあります。 ダンドリッジ氏は昨夏、家主がダンドリッジ氏の法廷に出廷すれば、95％の確率で従わせることができるとメンフィス市議会の委員会で語った。

「メンフィスが最終的に『もう十分だ。レンタル登録が必要だ』と言うまで、私の法廷ではこれらの事件をニュースで常に見ることになるだろう」とダンドリッジ氏は語った。

ハイド氏はまた、賃貸登記簿の導入を強く主張し、マイクのような地元の家主にとっては助けになるし、市の最悪の家主の大半が州外の投資家であると彼女が言う州外の投資家と取引する際にはさらに有益であると述べた。

公共事業局長のロバート・クネヒト氏、市議会議員のチェイス・カーライル氏、その他の市議会議員を含むメンフィス市の指導者らは、長年にわたってそのような制度を推進してきた。 しかし、2021年4月、テネシー州議会は、地方自治体が州法を超えて賃貸不動産を規制することを禁止する法案を可決することで、その阻止を行った。

この法律を回避するために、ドウェイン・トンプソン州下院議員（民主党、コルドバ州）は1月6日にメンフィス市に登録簿を作成することを認める法案を提出し、シェルビー郡委員会は1月9日にこれへの支持を表明した。

過去1年半にわたり、アパートを含む商業用不動産の投資家であるカーライルは、トンプソンのような法案を支持するよう他の著名な地元地主を説得しようとしてきた。 同氏はMLK50に対し、一部の家主らの援助意欲には感銘を受けているが、抵抗が強ければテネシー州不動産業者協会がトンプソン氏の法案に反対するよう説得する可能性があると懸念していると語った。

カーライル氏は、TARの支持、少なくとも中立性を確保できておらず、同法案にはまだ共和党が過半数を占める議会に共和党の共同提案者がいないため、法案がすぐに可決されるかどうかは懐疑的だと述べた。 しかし、悪質な地主が都市部、郊外、農村部のコミュニティを悩ませているため、最終的にはメンフィスが州全体で思いがけない同盟者を見つけることができるのではないかと同氏は期待している。

地元の共和党員から好意的なフィードバックを受けたトンプソン氏はMLK50に対し、2023年か2024年のいずれかに法案を可決できると「慎重ながらも楽観的」だと語った。近くTARの代表者らと話し合う予定で、共和党の共同提案者探しに取り組んでいると述べた。 。

「この法案は進歩的でも保守的でもあってはならない。私は消費者保護法案として捉えるようにしている」とトンプソン氏は語った。 「このセッションでそれを達成できれば、それは素晴らしいことだ」

市条例の施行に伴い、州法は州最大の郡の家主に対し、ガス、暖房、電気、その他「借主の健康と安全に重大な（影響を及ぼす）」「必要不可欠なサービス」の提供を義務付けている。

家主がそうしない場合、テナントは理論的には家主を訴えるか、家賃を差し控えることができる。

しかし実際には、これらの選択肢はどちらも地雷原であり、問​​題を解決するにはほとんどの場合弁護士の助けが必要であり、低所得のテナントにとってはその助けは得がたいものと感じられるかもしれません。

ウェスト・テネシー法務サービスの主任弁護士ヴァネッサ・ブロック氏は、「（弁護士の助けなしでは）法律に従うのは本当に難しい」と語った。 「私たちの法律は、人々が自分たちでこれらのことに対処できるように設定されていません。」

訴訟を起こすか、家賃を差し押さえるには、テナントは不動産所有者に 14 日前までに書面による通知 (できれば内容証明郵便) を提出し、コピーを自分で保管しなければなりません。

その後、家主が修繕を行わない場合、テナントは訴訟を進めるか、領収書を保管していれば自分で問題を解決し、それに必要な家賃を差し控えることができます。

「彼らは人々を立ち退かせ、スラム街に住まわせた際に彼らの信用を台無しにしています。人々は家主から虐待を受けていますが、彼らはすべて正しいことを行っています。」

ブロック氏は、弁護士がいない場合、テナントがこのプロセスを正しく実行することはほとんどないと述べた。 通常、彼らが家賃を差し控えようとすると、家主は法的に彼らを立ち退かせるだろうと彼女は語った。

「自分でやろうとしないでください」と彼女は警告した。

ウェスト テネシー法務サービス、メンフィス地域法務サービス、その他の地元組織は、このような状況でテナントを支援できる場合があります。 しかし、ブロック氏は、テナントがすでに独自に家賃を差し控えている訴訟には彼女のチームは触れないと述べた。 そして、テネシー州の法律は非常に「家主に優しい」ものであるため、テネシー州の借家人に対する彼女のアドバイスは、新しい住宅を探すことだけであることがよくあります。

ブロック氏はまた、テネシー州の裁判官の多くは、たとえエアコンのないメンフィスの夏がどんなに「嘆かわしい」ものであっても、家主が提供を義務付けられている「不可欠なサービス」とはエアコンを考慮していない、とも指摘した。 彼女にとって、これは常識に反することですが、家主の個人財産権を侵害するとみなされる州法の変更を実現するのが難しいことはわかっています。

ジョーンズ氏によれば、現行の州法の中心には、単純に拡張する必要がある原則があるという。 同氏は、家主が直すべきところを直していない場合、テナントは書類を作成するか弁護士を雇うかどうかに関係なく、家賃の支払いを修繕に転用することを許可されるべきだと述べた。

これに加えて、ジョーンズ氏は、法執行に関する継続的な問題を抱えているにもかかわらず、なぜ家主がテナントを立ち退かせることができるのか理解できないと述べた。 同氏は、法典執行官が立ち退きを担当するゼネラル・セッションズ民事裁判所判事に情報を送るのは容易になるだろうと述べた。 彼は、常習的な法令違反者が、1 か月の家賃滞納でテナントを立ち退かせることができるのはばかげていると考えています。

「彼らは人々を立ち退かせ、スラム街に住まわせて彼らの信用を台無しにしている」とジョーンズ氏は語った。 「人々は家主から虐待を受けていますが、彼らはすべて正しいことを行っています。」

地元の住宅弁護士を長年務めているウェッブ・ブリュワー氏もこれに同意する。 同氏は、シェルビー郡は州と協力して家主による違反と借主による家賃不払いの両方を扱う住宅裁判所の創設に取り組む必要があると述べた。

現在、家主が借家人に対して立ち退きを申請した場合、借家人は、たとえそれがどれほど住みにくいものであっても、家を守るために反訴を提起することはできない。

2022年、裁判官は条件があったにもかかわらず、マイ・ラブのテナントに対する7件の立ち退きをマイクに認めた。

「多くの場合、人々は暖房がないことにうんざりし、他に何をすればよいのか分からず、家賃を払うのをやめてしまいます」とブリューワー氏は語った。 「より広範な権限を持つ裁判所について真剣に検討する必要があると思います。」

現在この制度が導入されているため、専門家らは全員、テナントに対し、法的援助を受けるか、別の住居が見つかるまで家賃を支払い続けるよう勧めた。

もちろん、今では空きのあるアパートを見つけるのは簡単ではありません。 2019年以降、この地域の空き賃貸物件の割合は10％以上から約6％まで急落した。

マイクの入居者たちは彼女の扱いを非難しているが、多くの人は他に行くところがない。

ジェイコブ・スタイマーは、地元のニュース編集室にジャーナリストを配置する国家奉仕プログラムであるレポート・フォー・アメリカの隊員です。 [email protected] までメールを送信してください

この記事は、メンフィスの貧困、権力、政策に焦点を当てた非営利ニュース局「MLK50: Justice Through Journalism」からお届けしました。 今すぐ税控除の対象となる寄付を行って、独立系ジャーナリズムを支援してください。 MLK50 もこれらの寛大な寄付者によってサポートされています。